鞍山市銀宇房屋開發有限公司與鞍山昊田科技開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

鞍山市銀宇房屋開發有限公司與被上訴人楊奎榮與、原審第三人鞍山昊田科技開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

審理法院： 遼寧省鞍山市中級人民法院

案  號： （2018）遼03民終1831號

案  由： 房屋買賣合同糾紛

裁判日期： 2018年08月01日

遼寧省鞍山市中級人民法院

民事判決書

（2018）遼03民終1831號

上訴人（原審被告）：鞍山市銀宇房屋開發有限公司。

法定代表人：張建宇，該公司經理。

委托訴訟代理人：周崗,該公司員工。

委托訴訟代理人：林曉文，遼寧弘揚律師事務所執業律師。

被上訴人（原審原告）:楊奎榮。

委托訴訟代理人：王懿，遼寧瀛如律師事務所執業律師。

原審第三人：鞍山昊田科技開發有限公司。

法定代表人：郭穎，該公司董事長。

上訴人鞍山市銀宇房屋開發有限公司（以下簡稱鞍山銀宇公司）因與被上訴人楊奎榮與、原審第三人鞍山昊田科技開發有限公司（以下簡稱鞍山昊田公司）房屋買賣合同糾紛一案,不服鞍山市鐵東區人民法院（2017）遼0302民初3272號民事判決,向本院提起上訴。本院立案后依法組成合議庭對本案進行了審理。上訴人鞍山銀宇公司的委托訴訟代理人周崗、林曉文，被上訴人楊奎榮的委托訴訟代理人王懿、原審第三人的法定代表人郭穎到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

鞍山銀宇公司上訴請求：撤銷原審判決，依法改判或發回重審。事實與理由：一、被上訴人楊奎榮不是實際購買人，與上訴人不存在房屋買賣合同關系。涉案房屋是被上訴人原來所在單位的董事長找上訴人購買的，而且鞍山昊田公司向上訴人交納了2萬元預付款。被上訴人未向上訴人交納過任何房款，其不是該房屋的實際購買人。至于鞍山昊田公司購買房屋后是獎勵給被上訴人還是讓其居住使用，與上訴人無關。因實際購買人鞍山昊田公司在交納了2萬元預付款后就沒有再交納過任何款項，經上訴人多次催促后，其表示不想再購買此房屋了，依據雙方約定上訴人有權要求被上訴人楊奎榮搬離，由上訴人收回涉案房屋。二、上訴人有權解除涉案合同，原審判決認定上訴人向被上訴人楊奎榮發出的解除合同的通知無效，適用法律錯誤。對于涉案房屋，上訴人與實際購買人鞍山昊田公司有過口頭約定，在8年內補交房款，否則上訴人有權解除合同。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第十五條中關于1年除斥期間的規定，是針對合同法第九十四條規定的法定解除權，是在對當事人沒有催告的情形下解除權的行使期間。而本案中上訴人多次催要房款，且發出了解除通知，故上述司法解釋的第十五條不適用本案，原審判決適用法律錯誤。

被上訴人楊奎榮辯稱，服從原審判決。

原審第三人鞍山昊田公司述稱，同意上訴人的意見。

原告楊奎榮向一審法院起訴請求：一、確認鞍山銀宇公司于2015年1月27日出的解除房屋買賣合同行為無效。二、判令鞍山銀宇公司協助楊奎榮辦理房屋所有權登記。

一審法院認定事實：鞍山銀宇公司與楊奎榮簽訂商品房購銷契約書，約定由鞍山銀宇公司將產籍號42-2-T66-2041房屋，面積191.98平方米的房屋，以總價款31.6767萬元賣給楊奎榮。2005年3月2日，鞍山銀宇公司出具收款收據，交款人為楊奎榮，收款事由為房款，并載明昊田公司提供支票，金額2萬元。2006年4月15日，楊奎榮領取鑰匙入住，并一直居住至今。2006年12月31日，鞍山銀宇公司出具統一發票，金額為31.6767萬元，所有的發票聯均在楊奎榮處。楊奎榮向鞍山銀宇公司出具欠款證明一份，寫明：今有楊奎榮欠遼寧銀宇房屋開發有限公司所開發的銘仕墅苑小區7號樓東二門棟401室，購房款32萬元整，特此證明楊奎榮承擔上述債務（注：遼寧銀宇房屋開發有限公司為楊奎榮所開銘仕墅苑小區丁號樓40室東二門發票及收款收據，在此欠款證明未收回前，只為方便楊奎榮辦理房證，不作為債權債務的證明及依據）。

再查，2014年12月22日，鞍山昊田公司向楊奎榮發出通知，寫明：我公司在聘用你期間，為了方便你孩子在鞍山上學，全家戶口遷到鞍山，董事長郭穎曾協助你于2005年3月23日與我公司關系單位鞍山市銀宇房屋開發有限公司董事長張貴寶以特別優惠價格和條件協商簽訂一份《商品房購銷契約書》，我公司為你墊付2萬元定金后，將房屋交付給你使用。余款由你在三年內分期償付，逾期支付，則解除合同，退回房屋，并支付房屋使用費。公司將你解聘后，曾多次明確通知你按約定與鞍山銀宇公司辦理解除合同和退房手續。但是，你至今不與鞍山銀宇公司辦理，現我公司再次通知你收到本通知30天內主動到鞍山銀宇公司辦理，否則后果自負。抄送鞍山市銀宇房屋開發有限公司。

還查，2015年1月27日，鞍山銀宇公司向楊奎榮發出通知，寫明：吳田公司董事長郭穎曾協助你與我公司董事長張貴寶協商后，以特別優惠價格和條件簽訂一份《商品房購銷契約書》。當時，吳田公司為你墊付2萬元定金后，由于兩位董事長交情深厚，所以，公司將房屋交付你使用，余款由你在三年內分期償付。如逾期支付，我公司將有權與您解除購房合同，退回房屋，并支付使用期間房屋使用費。前幾天，我公司收到吳田公司給你發的通知，我們從中了解到9年來貴公司崔促你到鞍山銀宇公司交購房款及辦理退房等情況，但是，你一直都沒到我公司來辦理。到目前為止，你已逾期6年沒有支付該房屋余款，我公司董事會研究決定，請你接到該通知后30日內到公司辦理退房手續，交付房屋使用費，逾期不辦理，后果自負。

另查，2015年6月9日，鞍山市鐵東區教育局出具情況說明，寫明：因外市居民在我區購房，辦理子女轉入我區中小學學習需要準備材料如下，購房合同及購房結算發票。

再查，2006年4月24日鞍山市銀宇房屋開發有限公司變更為遼寧銀宇房屋開發集團有限公司，2010年4月26日遼寧銀宇房屋開發集團有限公司更名為鞍山市銀宇房屋開發有限公司。

還查，楊奎榮自認就本案訴爭房屋其未向鞍山銀宇公司支付過購房款，由吳田公司代為支付，吳田公司法定代表人郭穎陳述除替楊奎榮墊付過2萬元房款外，其余房款均未支付。

還查，在案件審理期間，楊奎榮向本院提出撤回要求鞍山銀宇公司為其辦理房屋所有權登記的訴訟請求。

一審法院認為，本案的爭議焦點是：1.楊奎榮與鞍山銀宇公司之間是否存在房屋買賣合同關系；2.鞍山銀宇公司解除合同的行為是否合法有效。

關于楊奎榮與鞍山銀宇公司之間爭議的是否存在房屋買賣合同關系一節，本案中鞍山銀宇公司與楊奎榮于2006年簽訂了《商品房購銷契約書》，并向楊奎榮交付了本案訴爭房屋，楊奎榮一直居住上述房屋至今，故楊奎榮與鞍山銀宇公司之間房屋買賣合同關系合法有效，應受法律保護，故對鞍山銀宇公司提出的雙方之間不存在房屋買賣關系之主張，該院不予支持。

關于鞍山銀宇公司解除合同的行為是否合法有效一節，依據《中華人民共和國合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！?、第一百六十一條：“買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付?！?、第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（四）法律規定的其他情形?！?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十五條：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延三個月交付房屋或者買受人遲延支付房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅?！鄙鲜鲆幎ㄖ械慕獬龣嘈惺沟钠谙抟荒隇槌馄陂g，不存在中止、中斷的情形。本案中，楊奎榮在2006年4月15日接收房屋，故銀宇公司應當自2006年4月15日起一年內催告楊奎榮支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，鞍山銀宇公司有權解除合同。而鞍山銀宇公司于2015年1月27日才向楊奎榮提出解除商品房購銷契約書，且鞍山銀宇公司并沒有提供合法有效的證據證明其在上述時間之前向楊奎榮提出解除合同，故銀宇公司未在法定期間內行使解除權，解除權消滅。綜上所述，對于楊奎榮提出的請求確認銀宇公司于2015年1月27日做出的解除房屋買賣合同行為無效之訴求，有事實及法律依據，該院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第九十四、第一百六十一條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十五條的規定，判決如下：鞍山市銀宇房屋開發有限公司于2015年1月27日對楊奎榮做出的關于解除商品房購銷契約書的《通知》無效。案件受理費100元，由鞍山市銀宇房屋開發有限公司承擔。

本院對一審審理查明的事實予以確認。二審期間，上訴人提交了《商品房購銷契約書》1份，擬證明涉案合同不是基于真實的買賣合同法律關系而簽訂的合同，簽訂的真實目的是為協助被上訴人的孩子辦理入學手續。因該項證據與本案不具有關聯性，本院不予采信。

本院認為，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規定，出賣人遲延三個月交付房屋或者買受人遲延支付房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。上述規定中的解除權行使的期限一年為除斥期間，不存在中止、中斷的情形。本案中，上訴人與被上訴人就合同解除權問題沒有明確約定。被上訴人楊奎榮在2006年4月15日接收房屋后，未履行支付購房款的合同義務，上訴人未在法定期間內進行崔告，而是于2015年1月27日才向楊奎榮發出解除涉案合同的通知。本院經審查認為，上訴人行使合同解除權的時間已經超出法定的除斥期間，其解除權消滅，該行為不發生解除涉案合同的法律效力。原審判決確認上訴人于2015年1月27日對楊奎榮做出的關于解除商品房購銷契約書的《通知》無效，認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。

關于上訴人提出被上訴人楊奎榮不是實際購買人，與上訴人不存在房屋買賣合同關系的問題。一審期間，被上訴人提交了商品房購銷契約書、收據及發票等證據，本院經審查認為，上述證據具有真實性、關聯性及合法性，可以證明上訴人與被上訴人之間存在房屋買賣合同關系的事實，原審判決對該項事實認定正確，本院予以維持。盡管上訴人辯稱涉案房屋的真實購買人為鞍山昊田公司，其與被上訴人不存在房屋買賣合同關系，但未能提交足以支持其該項主張的相關證據，依法應承擔舉證不能的不利后果，故對上訴人的此項主張本院不予支持。

綜上所述，鞍山市銀宇房屋開發有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費100元，由上訴人鞍山市銀宇房屋開發有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長 楊承國

審判員 徐云龍

審判員 王珍付

二〇一八年八月一日

書記員 王 茜